House Loans: ఇటీవలి కాలంలో దేశవ్యాప్తంగా రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ విపరీతంగా పుంజుకుంది. సొంత ఇల్లు కొనుగోలు చేయాలనే భారతీయుల కల ఎప్పటికప్పుడు బలంగానే ఉంది. అయితే, ఒకప్పుడు ఇల్లు కొనాలంటే ఏళ్ల తరబడి పొదుపు చేసి, తమ ఆర్థిక పరిధికి లోబడి కొనుగోలు చేసేవారు. కానీ నేడు ఆ ప్రయాణం పూర్తిగా మారిపోయింది.
ప్రస్తుతం భారతదేశంలోని ప్రధాన నగరాల్లో ఇల్లు కొనాలనుకునే వారు.. మొదట ‘తమ బడ్జెట్ ఎంత?’ అని ఆలోచించడం లేదు; ‘బ్యాంకులు తమకు ఎంత లోన్ ఇస్తాయి?’ అని అడుగుతున్నారు. బ్యాంకులు ఇచ్చే ఆ లోన్ అర్హత మొత్తమే వారు ఎలాంటి ఇల్లు కొనాలనేదాన్ని మాత్రమే కాదు, రాబోయే 20 నుండి 30 ఏళ్ల పాటు వారి సంపాదనలో ఎంత భాగం ఈఎంఐలకే (EMI) పోవాలనేదాన్ని కూడా డిసైడ్ చేస్తోంది.
నగరాల్లో ఇళ్ల ధరలు ఆదాయాల కంటే వేగంగా పెరుగుతుండటంతో.. ఎక్కువ కాలపరిమితి గల లోన్లు, భారీ మార్టిగేజ్లు ఇంకా సంపాదించని భవిష్యత్తు ఆదాయాలపై ఆధారపడి ఇళ్ల కొనుగోళ్లు సాగుతున్నాయి. ఈ పరిణామం ఆర్థికవేత్తలు, పర్సనల్ ఫైనాన్స్ నిపుణులలో ఒకే ఆందోళనను రేకెత్తిస్తోంది: “భారతీయులు తమ దగ్గర ఉన్న డబ్బుతో ఇళ్లు కొంటున్నారా? లేక రాబోయే మూడు దశాబ్దాలలో సంపాదిస్తామనే నమ్మకంతో కొంటున్నారా?”
ఆర్థిక పరిధి (Affordability) నుండి అర్హత (Eligibility) వైపు..
ప్రజలు ఇళ్లను ఎంచుకునే విధానంలో వచ్చిన మార్పే ఇందుకు స్పష్టమైన సంకేతం. కొన్నేళ్ల క్రితం వరకు, కొనుగోలుదారులు మొదట తమకు నచ్చిన ఇల్లు లేదా స్థలాన్ని ఎంచుకుని, తమకు వీలైన బడ్జెట్ను నిర్ణయించుకుని, ఆ తర్వాత లోన్ కోసం వెళ్లేవారు. కానీ ఇప్పుడు, చాలామంది కొనుగోలుదారులు మొదట బ్యాంకర్ల వద్దకు వెళ్లి ‘మాకు గరిష్టంగా ఎంత లోన్ వస్తుంది?’ అని కనుక్కుంటున్నారు. ఆ తర్వాతే ఆ లోన్ పరిధిలో ఇళ్ల కోసం వెతుకులాట ప్రారంభిస్తున్నారు.
ముంబై, ఢిల్లీ-ఎన్సీఆర్, బెంగళూరు ఇంకా హైదరాబాద్ వంటి నగరాల్లో మొదటిసారి ఇల్లు కొనేవారిలో ఈ ట్రెండ్ ఎక్కువగా కనిపిస్తోంది. ఇప్పుడు కొనుగోళ్లు ‘ఆర్థిక పరిధి’ (Affordability) ఆధారంగా కాకుండా.. బ్యాంక్ ఇచ్చే ‘లోన్ అర్హత’ (Eligibility) ఆధారంగా సాగుతున్నాయి.
బ్యాంకులు లోన్ ఇవ్వడానికి సిద్ధంగా ఉండటం వేరు, తాము సులభంగా కట్టగలగడం వేరు అనే విషయాన్ని కొనుగోలుదారులు గమనించడం లేదు. బ్యాంక్ ఇచ్చే గరిష్ట లోన్ అర్హతనే తమ సొంత ఆర్థిక శక్తిగా భావించడం కొనుగోలుదారులు చేసే అతిపెద్ద తప్పు. చాలామంది కేవలం బేసిక్ ఈఎంఐని మాత్రమే లెక్కిస్తున్నారు. కానీ అపార్ట్మెంట్ మెయింటెనెన్స్ ఖర్చులు, ప్రాపర్టీ టాక్స్, రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులు, భవిష్యత్తులో పెరిగే వడ్డీ రేట్ల ప్రభావాన్ని పూర్తిగా విస్మరిస్తున్నారు.
30 ఏళ్ల హోమ్ లోన్లు ఎందుకు సాధారణమైపోయాయి?
దీనికి కారణం చాలా స్పష్టం సాధారణ ప్రజలకు ఇళ్లు కొనడం మరింత భారంగా మారుతోంది. భారతదేశంలోని అనేక నగరాల్లో ఇళ్ల ధరలు సామాన్యుడికి అందుబాటులో లేకుండా పోయాయి. ప్రపంచవ్యాప్తంగా ఇళ్ల ధరలు-ఆదిరాల నిష్పత్తి (Price-to-Income Ratio) 5 కంటే తక్కువగా ఉంటేనే దాన్ని అందుబాటులో ఉన్నట్లు భావిస్తారు. కానీ భారతీయ ప్రధాన నగరాల్లో ఈ నిష్పత్తి ప్రస్తుతం 7 నుండి 10 మధ్యలో ఉంది.
ధరలు విపరీతంగా పెరగడం, దానికి తగ్గట్టుగా జీతాలు పెరగకపోవడంతో.. ప్రజలు తమ పొదుపు మొత్తాల కంటే పెద్ద మొత్తంలో మార్టిగేజ్లపై (బ్యాంక్ లోన్లు) ఆధారపడాల్సి వస్తోంది. ప్రస్తుత ధరల నిష్పత్తి ప్రకారం 10-15 ఏళ్ల కాలపరిమితితో లోన్ కట్టడం అసాధ్యం. అందుకే లోన్ల కాలపరిమితి సహజంగానే 20 నుండి 30 ఏళ్లకు మారుతోంది.
నిజమైన ధరలు-ఆదాయాల సమతుల్యత ద్వారా ఇళ్లు అందుబాటులోకి రావడం లేదు. కేవలం లోన్ కట్టే కాలాన్ని (Time) పెంచి, ఇల్లు అందుబాటులోకి వచ్చినట్లు ఒక భ్రమను కల్పిస్తున్నారు. అంటే, ఇళ్ల ధరలు తగ్గడం లేదు, కేవలం వాటిని చెల్లించే కాలపరిమితిని మాత్రమే పెంచుతున్నారు. చాలామంది కొనుగోలుదారులు ఇప్పుడు ఎక్కువ లోన్ పర్సంటేజ్ (High Loan-to-Value), 25 నుండి 30 ఏళ్ల సుదీర్ఘ కాలపరిమితి ఇంకా భార్యాభర్తలిద్దరి ఆదాయాలపై ఆధారపడుతున్నారు. దీని ఉద్దేశం ఇల్లు మొత్తం ఖర్చును తగ్గించడం కాదు, కేవలం నెలవారీ ఈఎంఐలను తమకు వీలైన పరిధిలోకి తెచ్చుకోవడం మాత్రమే.
ఎకనామిక్ సర్వే అంచనాల ప్రకారం.. భారతదేశపు హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ మార్కెట్ దాదాపు రూ.37 లక్షల కోట్లకు విస్తరించింది. ఇల్లు కొనడంలో బ్యాంక్ లోన్ల పాత్ర ఎంతలా పెరిగిందో చెప్పడానికి ఈ గణాంకాలే నిదర్శనం.
ఆర్థిక ప్రణాళికను మింగేస్తున్న ‘ఇల్లు’
భారీ ఈఎంఐల ప్రభావం కేవలం ఆ ఇంటికే పరిమితం కావడం లేదు, అది జీవితంలోని ఇతర ఆర్థిక లక్ష్యాలను దెబ్బతీస్తుంది. సాధారణంగా హోమ్ లోన్ ఈఎంఐ అనేది ఒక కుటుంబం యొక్క నికర నెలవారీ ఆదాయంలో 30% నుండి 35% మించకూడదు. కానీ, నేడు కొనుగోలుదారులు ఆ లక్ష్మణ రేఖను దాటేస్తున్నారు.
బ్యాంక్ ఇచ్చే గరిష్ట లోన్ పరిమితిని అందుకోవడం కోసం.. చాలామంది తమ నెలవారీ జీతంలో 40% నుండి 50% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ భాగాన్ని ఈఎంఐలకే కేటాయిస్తున్నారు. ఇంటి ఈఎంఐలకే సంపాదనంతా సరిపోతుండటంతో.. కుటుంబాలు తమ ఇతర ఇన్వెస్ట్మెంట్లను నిలిపివేస్తున్నాయి, రిటైర్మెంట్ ఫండ్ను కూడబెట్టలేకపోతున్నాయి, కనీసం ఆరు నెలలకు సరిపడా అత్యవసర నిధిని (Emergency Fund) కూడా ఏర్పాటు చేసుకోలేకపోతున్నాయి.
ఈ ట్రెండ్ జాతీయ పొదుపు గణాంకాలలో (National Savings Data) కూడా స్పష్టంగా కనిపిస్తోంది. భారతదేశంలో ఆర్థిక పొదుపులు 2020లో జీడీపీలో 22.7% ఉండగా.. 2024 నాటికి అవి 18.1% శాతానికి పడిపోయాయి. ఇళ్ల లోన్ల భారం పెరగడం వల్ల రిటైర్మెంట్ ప్లానింగ్, ఇన్సూరెన్స్ మరియు దీర్ఘకాలిక సంపద సృష్టి దెబ్బతింటున్నాయి. సొంత ఇంటి కల కోసం దీర్ఘకాలిక ఆర్థిక భద్రతను పణంగా పెడుతున్నారు.
రిటైర్మెంట్లోకి ప్రవేశిస్తున్న హోమ్ లోన్లు
చాలామంది కొనుగోలుదారులకు ఉన్న పెద్ద రిస్క్ నేటి ఈఎంఐ కాదు.. రేపటి ఈఎంఐ. లోన్ కాలపరిమితి 25 నుండి 30 ఏళ్లకు సాగుతుండటంతో.. రిటైర్మెంట్ వయసు వచ్చినప్పటికీ హోమ్ లోన్ ఇంకా బాకీ ఉండే ఉండే పరిష్టితి వస్తున్నాయి.
హోమ్ లోన్లు రిటైర్మెంట్ వయసు వరకు సాగినప్పుడు, ఆ సమయంలో ఆదాయం తగ్గిపోవడం వల్ల తీవ్ర ఇబ్బందులు వస్తాయి. పెన్షన్ లేదా రిటైర్మెంట్ ఫండ్ నుండి ఈఎంఐలు కట్టాల్సి వస్తే.. వైద్య ఖర్చులకు, రోజువారీ అవసరాలకు డబ్బు సరిపోదు. ఒకవేళ రియల్ ఎస్టేట్ ధరలు పెరగకుండా స్థిరంగా ఉండిపోతే.. రిటైర్మెంట్ తర్వాత చేతిలో ఇల్లు ఉంటుంది కానీ వాడుకోవడానికి నగదు (Cash) ఉండదు. రిటైర్మెంట్ వయసు వరకు లోన్ను సాగదీయడం అంటే.. రిటైర్మెంట్ తర్వాత ప్రశాంతంగా జీవించాల్సిన సంపదను ముందే హరించడమే.
భార్యాభర్తలిద్దరి జీతాల ఆధారంగా 30 ఏళ్ల లోన్ తీసుకున్నప్పుడు ఈ రిస్క్ ఇంకా ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఇది చాలా బలహీనమైన ఆర్థిక పునాది. ఎందుకంటే 20 నుండి 30 ఏళ్ల పాటు ఇద్దరి ఉద్యోగాలు ఎలాంటి ఆటంకాలు లేకుండా సాగుతాయని అనుకోవడం భ్రమ. కెరీర్లో బ్రేక్స్ వచ్చినా, ఆరోగ్య సమస్యలు తలెత్తినా లేదా లేఆఫ్లు (ఉద్యోగాల కోత) జరిగినా.. ఆ కుటుంబాలు లోన్ కట్టలేకపోయే (Default) ప్రమాదం ఉంది.
జీవితంలో ఊహించని మలుపులు వస్తే?
భవిష్యత్తు ఆదాయాన్ని నమ్ముకుని వేసే ఆర్థిక ప్రణాళికల్లో ఉన్న పెద్ద సమస్య ఏంటంటే.. జీవితం ఎప్పుడూ ఒకేలా సాగదు. మెట్రో నగరంలో ఒక ప్రీమియం అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేసిన ఒక యువ దంపతుల కథే ఇందుకు ఉదాహరణ. ఆ ఇల్లు కొనడం కోసం వారు తమ మొత్తం ఆదాయంలో దాదాపు 55% ఈఎంఐలకే కేటాయించారు. పేపర్ మీద అంతా బాగానే కనిపించింది. కానీ, కొన్నాళ్లకు కంపెనీ లేఆఫ్స్లో భాగంగా వారిలో ఒకరికి ఉద్యోగం పోయింది. ఆ కుటుంబం వద్ద ఎలాంటి ఎమర్జెన్సీ ఫండ్ లేదు, పైగా పాత ఇన్వెస్ట్మెంట్లు కూడా ఆపేశారు. దీనితో ఉద్యోగం పోయిన ఏడాది కాలంలోనే ఆ కుటుంబం తీవ్రమైన ఆర్థిక సంక్షోభంలో మునిగిపోయింది.
భవిష్యత్తులో జీతాలు పెరుగుతాయనే నమ్మకంతోనే నేటి పట్టణ కొనుగోలుదారులు పెద్ద ఎత్తున అప్పులు చేస్తున్నారు. ప్రస్తుత లైఫ్స్టైల్ నిర్ణయాల కోసం.. రాబోయే దశాబ్దాల పాటు తమ కెరీర్ ఎలాంటి ఆటంకాలు లేకుండా సాగుతుందని, జీతాలు పెరుగుతూనే ఉంటాయని ప్రజలు గుడ్డిగా నమ్ముతున్నారు.
ఇన్సైడర్-అవుట్సైడర్ హౌసింగ్ మార్కెట్
ధరల పెరుగుదల కారణంగా ఇల్లు అనేది ఎవరికి సొంతమవుతుందనే సమీకరణాలు కూడా మారుతున్నాయి. జీతాలు వచ్చే ఉద్యోగులు కేవలం తమ ప్రస్తుత సంపాదనతో మాత్రమే ఇళ్లు కొనడం కష్టంగా మారుతోంది. దీనివల్ల కుటుంబాల సంపద లేదా తల్లిదండ్రుల ఆస్తుల మద్దతు అవసరమవుతోంది.
డౌన్ పేమెంట్స్ కోసం కుటుంబ సభ్యుల డబ్బుపై లేదా వారసత్వ ఆస్తులపై ఆధారపడటం ఇప్పుడు సాధారణమైపోయింది. దీనిని నిపుణులు ఎమర్జింగ్ “ఇన్సైడర్-అవుట్సైడర్ హౌసింగ్ మార్కెట్” అని అభివర్ణించారు. కుటుంబం నుండి ఆర్థిక మద్దతు ఉన్నవారికి (ఇన్సైడర్స్) మార్కెట్లోకి ప్రవేశించడం సులభం అవుతోంది. ఆ మద్దతు లేనివారికి (అవుట్సైడర్స్) ఆప్షన్లు తగ్గిపోతున్నాయి; వారు నగరానికి చాలా దూరంగా వెళ్లాల్సి వస్తోంది లేదా చిన్న ఇళ్లతో రాజీ పడాల్సి వస్తోంది, లేదంటే భారీగా అప్పులు చేయాల్సి వస్తోంది. కొనుగోలుదారులు ఇప్పటికే ప్రధాన వ్యాపార కేంద్రాలకు దూరంగా వెళ్లడం, చిన్న ఫ్లాట్లను అంగీకరించడం లేదా ఎక్కువ కాలపరిమితితో లోన్లు తీసుకోవడం లాంటి రాజీలు చేసుకుంటున్నారు.
అందరి పరిస్థితీ ఇంతేనా?
అందరి పరిస్థితీ ఇలాగే ఉందని చెప్పలేం. లగ్జరీ ఇళ్లకు (Luxury Housing) మార్కెట్లో ఇప్పటికీ విపరీతమైన డిమాండ్ ఉంది. ముఖ్యంగా వ్యాపారవేత్తలు, సీనియర్ ప్రొఫెషనల్స్ మరియు సంపన్నులు (HNIs) వీటిని కొంటున్నారు. నిపుణుల ప్రకారం.. లగ్జరీ ఇళ్లు కొనేవారు సొంతంగా భారీగా పెట్టుబడి పెడుతున్నారు తప్ప కేవలం అప్పులపైనే ఆధారపడటం లేదు.
దీనిని బట్టి చూస్తే.. ఆర్థిక భేదాలు, ధరల భారం ఎక్కువగా మధ్యతరగతి (Middle-Income) కుటుంబాలపైనే కనిపిస్తోందని, మార్కెట్లోని అన్ని వర్గాలూ ఒకే రకమైన ఆర్థిక ఒత్తిడిని ఎదుర్కోవడం లేదని స్పష్టమవుతోంది. అయితే, కేవలం లోన్ దొరుకుతుందనే కారణంతో ఇల్లు కొనకూడదని రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి చెందినవారే అంగీకరిస్తున్నారు. ఇల్లు కొనే శక్తిని కేవలం లోన్ లభ్యతతో కొలవలేము. ఆరోగ్యకరమైన పొదుపు, జీవన ప్రమాణాలు మరియు ఆర్థిక భద్రతను కోల్పోకుండా.. సులభంగా ఈఎంఐలు చెల్లించగలిగినప్పుడే ఆ సొంత ఇల్లు నిజమైన ఆనందాన్ని ఇస్తుంది.
భారత హౌసింగ్ మార్కెట్ ముందున్న ప్రశ్న
భారతదేశంలో పట్టణీకరణ వేగంగా పెరుగుతోంది, చిన్న కుటుంబాలు పెరుగుతున్నాయి, డిమాండ్ కూడా బాగుంది. కానీ, ఆ కల కోసం డబ్బులు సమకూర్చుకునే (ఫైనాన్సింగ్) విధానమే మారుతోంది. పెరిగిన ఇళ్లకు అనుగుణంగా లోన్ కాలపరిమితులు పెరుగుతున్నాయి. ఇంకా సంపాదించని భవిష్యత్తు జీతాల నమ్మకంతో పెద్ద లోన్లు తీసుకుంటున్నారు. రిటైర్మెంట్ వయసు దాటినా హోమ్ లోన్లు కొనసాగుతున్నాయి.
హౌసింగ్ మార్కెట్ అద్భుతంగా దూసుకుపోతున్నప్పటికీ.. ఈ బూమ్లో ఎక్కువ భాగం ఇంకా సంపాదించని భవిష్యత్తు ఆదాయంపైనే ఆధారపడి నడుస్తోందని నిపుణులు హెచ్చరిస్తున్నారు. భారతదేశ పట్టణ హౌసింగ్ బూమ్.. రాబోయే 20-30 ఏళ్లలో కుటుంబాలు సంపాదించబోయే భవిష్యత్తు ఆదాయంపై ఆధారపడి సాగుతోంది. నేడు ఇల్లు కొనే ప్రతి భారతీయుడి ముందున్న అసలైన ప్రశ్న ఇదే: “మాకు హోమ్ లోన్ వస్తుందా లేదా?” అనేది కాదు.. మా ఆర్థిక భవిష్యత్తును పూర్తిగా పణంగా పెట్టకుండా ఒక సొంత ఇల్లు కొనగలమా లేదా?