Home Loan EMI: సొంతింటి కలను నెరవేర్చుకుని ప్రతి నెలా క్రమం తప్పకుండా ఈఎంఐలు (EMI) కడుతున్న మధ్యతరగతి హోమ్ లోన్లు తీసుకున్న వారికీ భారతీయ రిజర్వ్ బ్యాంక్ (RBI) పెద్ద షాక్ ఇచ్చింది. గత కొన్నాళ్లుగా తక్కువ వడ్డీలతో సాఫీగా సాగిపోతున్న గృహ రుణాల(హోమ్ లోన్లు) ప్రయాణానికి ఒక్కసారిగా బ్రేకులు పడ్డాయి.
ద్రవ్య పరపతి విధాన సమీక్షలో భాగంగా ఆర్బీఐ కీలకమైన రెపో రేటును 25 బేసిస్ పాయింట్లు (0.25 శాతం) పెంచడంతో.. రెపో రేటు 5.25 శాతం నుంచి 5.50 శాతానికి చేరింది. అంతేకాదు, సమీప భవిష్యత్తులో వడ్డీ రేట్ల తగ్గింపు ఉండే అవకాశం లేదని ఆర్బీఐ స్పష్టం చేయడంతో రాబోయే రోజుల్లో రుణగ్రహీతలపై ఆర్థిక భారం మరింత పెరగడం ఖాయంగా కనిపిస్తోంది.
ఎవరిపై ప్రభావం పడుతుంది? (ఫిక్స్‌డ్ వర్సెస్ ఫ్లోటింగ్ రేటు)..
-
ఫిక్స్‌డ్ వడ్డీ రేటు (Fixed Rate):మీరు తీసుకున్న రుణం ఫిక్స్‌డ్ వడ్డీ రేటు కింద ఉంటే.. ఆర్బీఐ రేట్లను పెంచినా, తగ్గించినా మీ ఈఎంఐలో ఎలాంటి మార్పు ఉండదు. వీరికి ఎలాంటి నష్టం లేదు.
-
ఫ్లోటింగ్ వడ్డీ రేటు (Floating Rate / EBLR):దేశంలో 90 శాతానికి పైగా గృహ రుణాలు ఎక్స్‌టర్నల్ బెంచ్‌మార్క్ లెండింగ్ రేట్ (EBLR) ఆధారంగా రెపో రేటుతోనే నేరుగా ముడిపడి ఉంటాయి. ఆర్బీఐ 0.25 శాతం పెంచిన వెంటనే బ్యాంకులు, హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ సంస్థలు ఈ భారాన్ని ఖాతాదారులపైకి నెట్టేస్తాయి. వచ్చే నెల నుంచే కొత్త వడ్డీ రేట్లు అమల్లోకి రానున్నాయి.
బ్యాంకులు చేసే కీలక మార్పు.. ఈఎంఐ పెంచుతారా? కాలపరిమితి పొడిగిస్తారా?
వడ్డీ రేటు పెరిగినప్పుడు బ్యాంకులు సాధారణంగా రెండు రకాల పద్ధతులను అనుసరిస్తాయి.
-
నెలవారీ ఈఎంఐ పెంచడం: మీరు ప్రతి నెలా కట్టే వాయిదా మొత్తాన్ని పెంచుతారు.
-
టెన్యూర్ (కాలపరిమితి) పెంచడం: చాలా బ్యాంకులు కస్టమర్ల అనుమతి లేకుండానే నెలవారీ ఈఎంఐని అలాగే ఉంచి, అప్పు తీరే వ్యవధిని (నెలలు లేదా ఏళ్లు) అమాంతం పెంచేస్తాయి. ఉదాహరణకు 20 ఏళ్ల లోన్ కాస్తా 22 లేదా 23 ఏళ్లకు పెరుగుతుంది. దీనివల్ల కస్టమర్‌కు తెలియకుండానే లక్షల రూపాయల అదనపు వడ్డీ భారం పడుతుంది.
మీ లోన్ మొత్తంపై ఎంత భారం పడుతుంది? (వివరణాత్మక లెక్కలు).
వడ్డీ రేటు 0.25% పెరగడం వల్ల వివిధ రుణ మొత్తాలపై 20 ఏళ్ల కాలవ్యవధికి నెలవారీ ఈఎంఐ ఎలా మారుతుందో పరిశీలిద్దాం.
| లోన్ మొత్తం (Loan Amount) | పాత వడ్డీ (7.75%) వద్ద EMI | కొత్త వడ్డీ (8.00%) వద్ద EMI | ప్రతినెలా అదనపు భారం | 20 ఏళ్లలో పడే మొత్తం అదనపు వడ్డీ |
| ₹25 లక్షలు | ₹20,523 | ₹20,911 | +₹388 | ~ ₹93,000 |
| ₹40 లక్షలు | ₹32,837 | ₹33,458 | +₹621 | ~ ₹1,49,000 |
| ₹50 లక్షలు | ₹41,047 | ₹41,822 | +₹775 | ~ ₹1,86,000 |
| ₹1 కోటి | ₹82,094 | ₹83,644 | +₹1,550 | ~ ₹3,72,000 |
30 ఏళ్ల కాలవ్యవధికి లోన్ తీసుకుంటే పడే ప్రభావం
-
ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకుల్లో: రూ.50 లక్షల లోన్‌పై వడ్డీ 7.25% నుంచి 7.50%కి పెరిగితే.. నెలవారీ ఈఎంఐ రూ.34,109 నుంచి రూ.34,961కి పెరుగుతుంది (నెలకు ₹852 భారం).
-
ప్రైవేట్ బ్యాంకుల్లో: రూ.50 లక్షల లోన్‌పై వడ్డీ 7.75% నుంచి 8.00%కి పెరిగితే.. ఈఎంఐ రూ.35,821 నుంచి రూ.36,688కి పెరుగుతుంది (నెలకు ₹867 భారం).
-
నెలవారీగా చూస్తే ఇది ₹800 నుంచి ₹1,500 లోపే అనిపించినప్పటికీ.. 20 నుంచి 30 ఏళ్ల కాలంలో మీరు బ్యాంకులకు అదనంగా చెల్లించే మొత్తం వడ్డీ ఏకంగా రూ.2 లక్షల నుంచి రూ.3.7 లక్షల వరకు తడిసిమోపెడవుతుంది.
కొత్తగా ఇల్లు కొనాలనుకునే వారికి ఖరీదైన రుణాలు..
ఇప్పటివరకు తక్కువ వడ్డీకి గృహ రుణం తీసుకుని సొంతింటి కల నెరవేర్చుకోవాలనుకున్న వారికి ఇకపై రుణాలు మరింత ప్రియం కానున్నాయి. కొత్తగా లోన్ తీసుకునేవారు కేవలం బ్యాంక్ ప్రకటించే బేస్ రేటు మాత్రమే కాకుండా.. ప్రాసెసింగ్ ఫీజులు, స్ప్రెడ్ మార్జిన్లు, ఇతర ఛార్జీలను అన్ని బ్యాంకులతో పోల్చి చూసుకున్న తర్వాతే సరైన బ్యాంకును ఎంచుకోవాలని ఆర్థిక నిపుణులు సూచిస్తున్నారు.
రుణగ్రహీతలు వెంటనే చేయాల్సిన పనులు (ముఖ్యమైన చిట్కాలు)..
-
బ్యాంక్ స్టేట్‌మెంట్‌ను పరిశీలించండి:మీ లోన్ ఫ్లోటింగ్ రేటులో ఉందో లేదో సరిచూసుకోండి. బ్యాంక్ మీ ఈఎంఐని పెంచిందా లేక లోన్ చెల్లించే కాలపరిమితిని (Tenure) పెంచిందా అనేది వెంటనే చెక్ చేయండి.
-
ఈఎంఐ పెంచుకోవడానికే ప్రాధాన్యత ఇవ్వండి:కాలపరిమితి పెరిగితే మీరు బ్యాంకులకు చెల్లించే వడ్డీ ఊహించనంతగా పెరుగుతుంది. కాబట్టి కాలపరిమితిని పెంచుకోకుండా, నెలకు పెరిగే అదనపు ఈఎంఐ మొత్తాన్ని చెల్లించడానికే ప్రాధాన్యత ఇవ్వండి.
-
ముందస్తు చెల్లింపులు (Pre-payments):మీకు బోనస్ లేదా అదనపు ఆదాయం వచ్చినప్పుడు అసలు మొత్తంలో కొంత భాగాన్ని (Part-payment) ముందస్తుగా చెల్లించండి. దీనివల్ల అసలు తగ్గి, వడ్డీ భారం భారీగా తగ్గుతుంది.
-
తక్కువ వడ్డీ ఉన్న బ్యాంకులకు బదిలీ (Balance Transfer):మీ ప్రస్తుత బ్యాంకు ఎక్కువ వడ్డీ వసూలు చేస్తుంటే.. మార్కెట్లో తక్కువ వడ్డీ రేట్లను ఆఫర్ చేసే ఇతర బ్యాంకులకు హోమ్ లోన్ బ్యాలెన్స్ ట్రాన్స్‌ఫర్ చేసుకునే అవకాశాన్ని పరిశీలించండి.